Wynajem mieszkania to wcale nie tak prosta sprawa. Mieszkanie należy zakupić, jeśli chcesz inwestować w nieruchomości, następnie wyremontować pod wynajem, wycenić zgodnie z cenami na rynku, zdecydować się na najem krótkoterminowy lub długoterminowy, znaleźć odpowiednich lokatorów, podpisać umowę, a na sam koniec odprowadzić podatek za wynajem. Jak go odprowadzić i wyliczyć? Odpowiadamy!
Podatki w Polsce, czyli czy wynajem się opłaca?
W Polsce podatki odprowadza się za prowadzenie własnej firmy, pracę na etacie, freelancing czy nawet właśnie wynajem mieszkania. W końcu co miesiąc na twoje konto wpływa określona kwota, z której powinieneś się rozliczyć z Urzędem Skarbowym. Nie ma znaczenia czy mieszkanie jest twoje na własność czy odziedziczyłeś je w spadku czy spłacasz za nie kredyt do dnia dzisiejszego. Podatek i tak musisz rozliczyć. Jeśli wynajmujesz mieszkanie prywatnie, bez działalności gospodarczej, możesz skorzystać z dwóch sposobów opodatkowania: zasad ogólnych i ryczałtu. Jak się do tego zabrać?
Czym są zasady ogólne?
Zasady ogólne to skala podatkowa. Obowiązują w niej dwa progi dochodowe, które można wyrazić w procentach – 17% lub 32%. Płacisz 17% jeśli w skali roku zarobisz łącznie do do 85 528 zł. 32% płacisz, jeśli zarobisz więcej, ale te procenty liczą się tylko z nadwyżki tej kwoty. Co to oznacza? 85 528 złotych, dzielone na 12 miesięcy wynajmu, daje około 7 127 złotych na miesiąc. Istnieje coś takiego, jak kwota wolna od podatku. Warto na to zwrócić uwagę. Jeśli wynajem mieszkań to twój sposób na biznes i jedyne źródło dochodu, a nie przekraczasz kwoty 8 000 złotych w skali roku (około 667 złotych na miesiąc), to twój podatek wyniesie 0 złotych, jednak wciąż musisz złożyć zeznanie podatkowe, czyli PIT. Podobnie, jak w przypadku działalności gospodarczej, możesz od przychodu odjąć koszty (remont, odsetki kredytu, odpisy amortyzacyjne).
Czym jest ryczałt?
Ryczałt to znacznie prostsza forma rozliczania najmu. Ma on jednak dwie wady – opodatkowujesz przychód (nie możesz odliczyć kosztów) i nie możesz korzystać z kwoty wolnej od podatku. Co to oznacza? Odprowadzasz podatek za każdy miesiąc najmu. Jeśli w styczniu najemca przeleje ci pieniądze na konto, w lutym musisz się z nich rozliczyć. Ile wynosi stawka ryczałtu?
- 8,5%, jeśli Twoje przychody z najmu nie przekroczą kwoty 100 tys. zł rocznie,
- 12,5%, jeżeli są wyższe niż 100 tys. zł rocznie.
Jak rozliczyć najem mieszkania ryczałtem a jak na zasadach ogólnych?
Z pewnością zastanawiasz się co lepsze oraz jakie płyną różnice z obu tych rozwiązań. Cóż. W przypadku zasad ogólnych, jeśli twój czynsz wynosi 2000 złotych, a koszty podatkowe 500 zł, odejmujesz od kwoty najmu 500 złotych w pierwszy miesiącu wynajmu, jednak w lutym 500 złotych odejmujesz już od kwoty najmu za oba miesiące.
- styczeń: 2 000 zł – 500 zł = 1 500 zł dochodu
- luty: 4 000 zł – 1 000 zł = 3 000 zł dochodu
- marzec: 6 000 zł – 1 500 zł = 4 500 zł dochodu
W przypadku ryczałtu mnożysz kwotę najmu razy 8,5%. Kwota najmu to np. 2000 złotych (w umowie masz zawarty opis, że media opłaca lokator we własnym zakresie). Daje ci to kwotę 170 złotych w skali miesiąca.
Co się bardziej opłaca? Ryczałt czy zasady ogólne?
Co się bardziej opłaca i co jest lepszą opcją? Niestety na to pytanie nie ma jednoznacznej odpowiedzi. Musisz wycenić swoje mieszkanie, znaleźć lokatorów, podpisać z nimi umowę, usiąść z kartką, długopisem i kalkulatorem i przeliczyć obie opcje i zobaczyć, która bardziej ci odpowiada i w której zapłacisz mniejszy podatek. Wiele zależy od tego ile zarabiasz na wynajmie, czy jest to twój jedyny dochód, ile masz mieszkań pod sobą (jedno czy więcej). Pamiętaj, że nie da się tego przeskoczyć czy uniknąć. Wielu właścicieli nie odprowadza podatku, ani nawet nie zgłasza nigdzie informacji o tym, że mieszkanie ma być czy jest wynajmowane, jednak takie kroki są nie tylko nielegalne, ale i niemoralne i prędzej czy później wyjdzie to na jaw i poza podatkami konieczne będzie także zapłacenie kary.
